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来源：欢乐彩2023-12-12 17:48

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去年卖地收入减少约3万亿！2023年“土地财政”将去往何处？******

　　多年来，“土地财政”一直是热议的经济话题，今年也不例外。近期，第三方机构克而瑞统计的数据显示，2022年，随着我国房地产销售端疲软，土地出让金收入下滑，全国土地市场成交建筑面积为14.44亿平方米，成交金额4.73万亿，较2021年同期分别下降了37%、31%，土地出让金从高峰的8.7万亿下降了约3万亿规模。

　　“土地财政”，顾名思义，指的是地方政府依靠出让土地使用权的收入来维持地方财政支出，政府财政收入包括一般公共预算收入、政府性基金预算收入、国有资本经营预算收入，其中，国有土地使用权出让收入属于地方政府性基金预算收入，因不用上缴中央，土地出让收入是1994年分税制改革以来，地方财政的主要收入来源之一。

　　实际上，经历了二十多年的快速增长，随着我国房地产市场需求见顶，土地出让金的增速明显放缓，长期来看，地方政府高度依赖的“土地财政”将难以为继，如何弥补土地出让金下滑带来的财政资金缺口，成为地方政府不得不面对的问题，那么，2023年，甚至更远的将来，“土地财政”又将去往何处？

　　“土地财政”依赖程度越来越高

　　我国国有土地使用权公开拍卖始于1987年12月1日，彼时，深圳会堂座无虚席，经过17分钟的轮番叫价，深圳经济特区房地产公司以525万元拿下了这块8588平方米的住宅用地，敲响了建国以来国有土地使用权拍卖的“第一槌”。

　　根据《中国土地年鉴1996》的数据，1995年，全国通过出让方式提供用地43403公顷，出让金总额为420亿元。1998年，我国正式开启住房市场化改革，此后，随着房地产行业的快速发展，该数据一路上涨，2007年，首次突破1万亿元，直到2020年，我国国有土地使用权出让金额已经升至8.4万亿元，是1998年的200倍。

　　根据财政部官网公布的数据，仔细观察可以发现，2017年开始，我国土地出让金的增长开始变得很有规律，连续四年，每年的增长金额都在1万亿左右，直到2021年，国有土地出让金的增长速度开始放缓，仅增长3000亿元左右。

　　土地出让金快速增长的同时，地方财政对土地使用权出让金的依赖程度也越来越大。根据第一财经测算，2017年开始，我国土地出让金占地方财政总收入的比例(土地使用权出让收入/地方政府一般公共财政预算收入+地方政府性基金预算收入+地方国有资本经营预算收入)连续5年超过三成，2020年占比达到43.59%，2021年下降至41.81%，仍在4成以上。

　　分区域来看，粤开证券研究院统计的数据显示，我国东部地区经济发达、人口持续流入、土地市场需求旺盛，土地出让收入在地方综合财力中的占比(土地财政依赖度)较高；而西部和东北地区土地市场不够活跃，土地出让收入相对较低，更依赖中央转移支付。例如，2020年，浙江、江苏、福建、山东、广东、重庆6个省市的土地财政依赖度高于30%，分别达到51.9%、46.9%、40.3%、38.7%、33.8%和32.0%；而新疆、宁夏、青海、黑龙江、西藏5个省份对土地财政的依赖度偏低，均低于10%。

　　分城市来看，粤开证券研究院统计的数据显示，2020年，广州、长春、杭州、福州、南宁、海口、贵阳、西安、徐州、扬州、温州、金华、襄阳、南充，这些城市对土地财政的依赖度都较高，政府性基金收入与一般公共预算收入的比值均达到1.5倍，甚至更高；牡丹江、深圳、锦州等地对土地出让金收入依赖度相对偏低，其政府性基金收入与一般公共预算收入的比值分别为0.3倍、0.3倍和0.4倍。

　　土地出让金下滑

　　然而，在土地财政依赖程度越来越高的同时，我国的土地使用权出让金却面临下滑的事实。2022年，随着我国房地产销售端疲软，土地使用权出让金收入再次下滑。

　　此前，财政部发布的《2022年前三季度财政收支情况》显示，今年前三季度，我国的地方一般公共预算收入83217亿元，按自然口径计算下降4.9%。地方政府性基金预算本级收入42588亿元，比上年同期下降26.4%，其中，国有土地使用权出让收入38507亿元，比上年同期下降28.3%。

　　近期，房地产研究机构克而瑞统计的数据显示，2022年，我国商品房销售面积为13.6亿平方米，销售额13.3万亿元，同比分别下降24%、27%，行业规模重回2015年。与此同时，全国土地市场成交建筑面积为14.44亿平方米，成交金额4.73万亿，较2021年同期分别下降了37%、31%。土地出让金从高峰的8.7万亿下降了约3万亿规模。

　　克而瑞地产研究院数据显示，从土地成交建筑面积TOP20的城市来看，有12个城市的成交量相比去年有所减少，平均降幅达35.7%，降幅超过30%的城市多达7个，其中降幅最突出的当属遵义，成交建面刚刚超过1000万平方米，同比降幅高达65%。

　　克而瑞地产研究院的研究报告显示，除部分特别优质的地块以外，土地市场底价成交、城投托底成为常态，不少城市城投拿地金额占比超过5成，沈阳、无锡城投托底拿地的比例甚至超过9成，市场低迷的城市城投拿地也尽显疲态，流拍率高企。

　　价格方面，克而瑞地产研究院数据显示，受一线城市供地质量提升的影响，2022年全国300城土地成交楼板价小幅上涨，增至3266元/平方米，再度创下历史新高。不过，由于新房市场仍处于低位，加之房企资金压力依然较大，房企拿地积极性仍处于低位，全年溢价率仅有3.7%，与去年同期相比，下降了7.9个百分点。从集中供地的22城来看，2022年有17个城市的地价下降。

　　那么，土地市场出让规模为何下降？房地产研究机构中指研究院土地事业部负责人张凯在接受第一财经采访时表示，与土地市场成交规模相关性最高的仍然是新房市场成交规模。今年以来，受期房烂尾担忧、房价上涨预期转弱、居民收入预期悲观三重因素影响，新房市场规模明显缩量，导致房企拿地积极性高开低走。他指出，上述影响新房市场的三个因素中，能在明年有显著缓解的恐怕只有期房烂尾担忧。而随着疫情管控放开和经济活动的逐步恢复，居民收入预期的转变或将需要更长的时间；在“房住不炒”的基本国策下，房价上涨预期转弱将不会有根本性的改变。因此短期的新房成交规模很难较今年发生显著好转，土地市场随之亦难有明显的变化。

　　张凯进一步表示，从长期来看，土地市场与人口数量变化息息相关，人口净流入的城市土地市场仍然能够维持一定热度，而人口净流出的城市土地财政或将难以为继。总体而言，我国城镇化率已经接近瓶颈，人口老龄化、少子化对于住房需求均产生负面影响，土地市场成交规模整体呈现逐步下降的趋势将是必然。

　　硬币的正反面

　　任何事物都具有两面性。“土地财政”二十多年，为我国城市的快速发展做出了巨大贡献，与此同时，也带来了一系列的问题。

　　国家统计局的数据显示，1999年，我国城市化水平为30.9%，比1995年提高1.9个百分点，城市化处于较低水平，而2021年，我国常住人口城镇化率已经达到64.72%，。

　　厦门大学教授赵燕菁在其出版的新书《大崛起：中国经济的增长与转型》中肯定了“土地财政”的价值，他表示，中国城市化伟大成就背后的重要原因，就是创造性地发展出了一套将土地作为信用基础的制度——“土地财政”。在他看来，相对于“征税”，通过“所出售土地的升值”来回收公共服务投入的效率是如此之高，以至于城市政府不仅可以为基础设施建设融资，甚至还可以以补贴的方式为能够带来持续性税收的项目融资。

　　与此同时，赵燕菁在其上述新书中也叙述了“土地财政”带来的问题：“土地财政”的本质是融资，使得不动产变成投资品，一旦房价暴跌，大规模的资产贬值将导致难以想象的金融海啸；“土地财政”不仅给地方政府带来巨大财富，同时也给企业和个人快速积累财富提供了通道，同时，没有机会投资城市不动产的居民与早期投资城市不动产的居民的贫富差距迅速拉开，房价上涨越快，贫富差距越大；另外，房地产市场发展“不协调、不平衡、不可持续”，还占用了大量应该用于其他发展项目的资源。

　　粤开证券研究院副院长、首席宏观分析师罗志恒也认为，一方面，土地出让收入为地方政府提供了大量财政收入来源，缓解了一般公共预算压力；推动了城镇化进程；形成了大量的基础设施建设，直接带动了经济发展；推动了房地产快速发展。另一方面，土地财政也让部分地区的高地价推动了高房价；间接推动了融资平台和政府债务；在土地财政快速发展过程中，出现了破坏耕地的行为；在征地过程中因简单粗暴执行和补偿问题引发了部分社会问题等。

　　土地出让规模急速扩张的同时，一些城市非理性供地为后期房地产市场转弱也埋下了伏笔。克而瑞研究中心的相关研究报告表明，目前，我国约8成的城市市场需求及购买力明显透支，近一半的城市土地供应过量，随着房地产市场步入调整周期，去化压力不断加剧。另外，不少城市因大力发展新区便将供地指标向新区倾斜，但因为市政配套尚未真正落地，人口导入情况自然不甚理想，致使外围区域供需周期性错配。

　　资金缺口如何弥补？

　　回顾过往，“土地财政”有功有过，向前看，未来土地使用权出让金逐渐减少已成为不争的事实，财政收入长期对土地出让金的依赖，也将难以维，寻找新的财政收入增长点已经成为当前迫在眉睫的问题。

　　对于上述问题，一部分观点认为，应该从税收方面着手。

　　赵燕菁表示，“土地财政”只是专门用来解决城市化启动阶段原始信用不足问题的一种特殊制度，随着原始资本积累的完成，“土地财政”也必然会逐渐退出，如何弥补放弃“土地财政”造成的损失？他指出，可以仿效发达国家，从“土地财政”转向“税收财政”，突破现有的以间接税为主的税收体制。赵燕菁也表示，贸然放弃“土地财政”，对还未完成城市化原始资本积累的城市来说，存在巨大风险，另外，以间接税为主转向以直接税为主的改革也并非易事。因此，城市新区则应维持高效率的“土地财政”积累模式，另外，可以把巨大的利益调整分解到数十年的城市化进程中，随着城市化水平的提高，逐渐演变为直接税与间接税并重，乃至以直接税为主的模式。

　　回溯“土地财政”形成的原因，不少观点认为，土地财政源于1994年开始的分税制，因为分税制改革导致地方收入占比低、支出占比高，这种资金缺口迫使地方政府不得不通过土地出让、城投平台等方式融资。对此，粤开证券首席宏观分析师罗志恒曾在公众号“粤开志恒宏观”上发文表示，分税制和住房市场化改革都只是“土地财政”的促成因素，以GDP为核心的政绩考核机制才是问题的关键，激励机制决定行为，引发了地方政府隐性债务和土地财政等连锁反应。如果没有分税制，只要存在GDP考核，仍会产生资金饥渴和不足。

　　罗志恒则表示，未来，无论是土地供给还是需求都将呈现下降趋势，这直接影响未来土地财政的可持续性，因此，未来构建地方稳定的财政来源极为重要，房地产税开征是大势所趋。同时，罗志恒也指出，房地产税的体量短期内难以取代土地财政。

　　也有观点认为，应该大力发展其他产业。万通集团创始人冯仑近期在其微信视频号“风马牛地产研究院”中表示，当房地产销售端出现下滑，不少城市都会开始出现土地财政的缺口，如何解决这些问题？这些城市应该大力发展房地产以外的其他产业，创造更好的营商环境，以此让税收增长的更快，来弥补卖地收入的缺口。

　　中泰证券首席经济学家李迅雷近期公开撰文表示，国企资产是当前政府部门除了国有土地资产之外的最大一块资产了，如果通过提质增效，若能够让300万亿元的国企总资产的回报率提高一个百分点，则就有3万亿元收益增加，基本可以弥补土地财政消减带来的收入缺口。“当然这不是短期就能提升一个百分点，但只要坚持不懈地盘活国有资产，推进国企改革，若干年后，应该会有成效。”李迅雷补充道。

　　张凯对第一财经表示，改革开放以来，基建投资引领的城镇化一直助推我国经济高速增长。近年来，受到经济下行的压力，基建投资再次成为拉动经济增长的引擎，而基建投资的成本依赖土地财政。此外，近期推出房产税，将对房地产市场造成冲击，从而进一步降低房企拿地意愿，对土地财政产生更大的压力。因此，短期来看，土地财政难以替代。

　　“长期来看，尽管我国经济发展对基建投资存在一定的路径依赖，但城镇化率、居民部门杠杆率即将达到增长瓶颈，基建投资+土地财政的经济发展闭环难以为继。”张凯认为，房地产税作为长期、稳定的税源，在近二十年房地产也高速发展的基础上也有足够的存量房屋可供征税，适合在未来长期替代土地财政补充财政缺口。

　　总的来看，上述不管是直接税的税收制度变革，征收房地产税，还是大力发展其他产业，或是盘活国有资产，都不是一蹴而就的事情，那么，短期，如何保障房地产市场的稳定发展，让地方财政平稳过度？克而瑞研究院提出，当前应该提振市场信心，完善保交楼、保就业、销售保价等兜底机制，缓解市场观望情绪，需求端全面放松限购、限贷、限售，取消“限跌令”，政府回购商品房，与此同时，适当缩减供地规模，优化调整供地结构，以此破局短期楼市的困境。

　　近期，国家统计局原局长邱晓华公开表示，为了改善房地产消费观，财政方面也应该发力。土地价格的高企是造成房价高的重要因素，因此，要适当降低城市土地出售价格，来促进开发商成本的下降，带来房价的下降。另外，目前在销售领域里的税费负担还是很重，应当适当降低，让老百姓感受到政府的温暖。同时，也应当降低金融机构的按揭抵押利率，目前的按揭抵押利率(4%)还是偏高的，应该降1到0.5个点。

【中国经济大家谈】高频数据看中国经济运行消费热度正在稳步复苏******

　　中新网1月7日电题：【中国经济大家谈】高频数据看中国经济运行消费热度正在稳步复苏

　　1月6日，在习近平经济思想研究中心举行的座谈会上，国家信息中心大数据发展部大数据分析处处长、研究员杨道玲表示，随着疫情防控政策加快优化调整，各项稳增长举措持续落地赋能，预计今年市场信心将稳步修复回升，经济发展内生动能有望回稳走强，推动我国经济趋暖趋好。

　　国家信息中心通过对企业登记注册、招中标、人流量、线上消费、工程机械运行等20余种、3.91亿条高频数据监测分析显示，受风高浪急的国际环境和国内疫情新发多发等因素影响，去年四季度以来我国经济恢复有所放缓，但总体上看2022年我国经济经受住了各种超预期冲击因素的影响，展现出强大的韧性、潜力和活力。

国家信息中心大数据发展部大数据分析处处长、研究员杨道玲。供图

　　具体来看：

　　第一，从投资看：项目投资总体较快速增长，工程建设相关行业逐步回暖，预计今年继续保持韧性持续发力

　　2022年，面对经济下行压力，党中央、国务院多措并举，持续部署合理扩大有效投资，发挥投资对经济恢复发展的重要作用，取得明显成效。高频数据监测分析发现：一方面，作为投资先导指标的工程项目中标数量保持较快增长。对全国投资项目中标数据监测分析显示，2022年以来，工程项目中标量总体较快增长，全年同比增速达到57.7%的较高水平。从第四季度看，10月中标量增速虽有所下滑，但此后快速回升，12月反弹至63.2%，显示出增长势头依然强劲。

　　另一方面，工程建设相关行业稳步回暖。数据显示，2022年4月以来，国内各类工程机械总销量同比降幅不断收窄，11月降幅为4%，较4月收窄38.3个百分点。其中，具有代表性的挖掘机销量11月份已实现同比正增长，增速为2.7%，较3月的低点提升66.3个百分点，回暖势头明显。同时，反映水泥生产情况的磨机运转率也呈现降幅波动收窄态势，12月降幅较4月份的低点收窄32.1个百分点。综合考虑今年政策支撑力度加大、市场信心回暖以及优化疫情防控措施等有利因素，预计2023年投资内生增长动力将持续强化，投资韧性继续凸显，在稳定经济大盘中将发挥更加关键性作用。

　　充分发挥投资的关键作用，特别是促进重大工程项目投资尽快落地实施，是拉动就业、扩大消费、提振市场信心的重要抓手，也是加强逆周期和跨周期调节、保持经济在合理区间平稳运行的重要举措。今年投资方面仍需持续精准发力，要聚焦重点领域和国家重大战略，因地制宜积极做好项目选取和储备，同时要健全投资项目融资机制，充分发挥重大项目牵引和政府投资的杠杆作用，撬动更多社会资金广泛参与，激发民间投资活力。

　　第二，消费方面：多项消费指标企稳回升，消费热度正在稳步复苏

　　去年12月以来，全国多地陆续经受疫情冲击，消费活力受到不同程度影响。中央经济工作会议要求，要按照党中央部署，优化调整疫情防控政策，加强统筹衔接，有序组织实施，顺利渡过流行期，确保平稳转段和社会秩序稳定。随着各地疫情先后达峰过峰，多地正积极有序助力复工复产，推动城市活力加快恢复，多项高频指标显示我国当前消费热度正稳步复苏。

　　基于全国18个城市地铁人流量数据构建的地铁人流热度指数显示，去年12月以来我国地铁人流热度先降后升，目前指数达61.4，较12月低点大幅回升36.5个点。同时，我们通过追踪全国83城232个重点商圈人流量数据，构建了线下商圈消费热度指数，发现12月该指数也呈现先降后升走势，目前已达96.6，较12月低点提升28.7个点，包括北京、上海、广州、深圳等重点城市在内的全部83个城市指数均已企稳回升，商场往日热闹繁华的景象正加快回归。分行业看，生活服务业消费正加快回暖。生活服务业商户既是经济社会运行的毛细血管，也是 “烟火气”的主要来源。我们基于餐饮、住宿、休闲娱乐等生活服务类商户订单数据构建的生活服务业消费热度指数近期也持续恢复，截至1月2日为98.1，较12月低点提升4.0个点，这表明生活服务消费正在加快“热起来”，特别是旅游业消费热度指数提升45.7个点，恢复势头强劲。

　　但同时也要看到，在经济下行压力和疫情反复冲击之下居民消费信心和消费意愿修复仍然需要时间。下一步要按照中央经济工作会议要求，要把恢复和扩大消费摆在优先位置，采取更加强有力措施，增强消费能力，改善消费条件，增加消费场景，着力消除制约居民消费的不利因素，使消费潜力充分释放出来。

　　第三，外贸方面：进口率先回暖，外贸增长动能总体平稳

　　外贸相关的高频指标监测表明，在国内政策带动下，我国贸易平稳增长，展现出较强韧性。一是我国港口活力正在回暖。港口物流数据显示，12月港口物流指数为84.49，环比上升2.31%。交通运输部数据也显示，港口货物吞吐量逐步恢复，12月以来货物吞吐量先下降后上升，12月24日触底后快速反弹，12月31日货物吞吐量达到3383万吨，较11月底增长2.6%。

　　二是外贸事件活跃度持续回升。对全球主要互联网平台中与外贸相关舆情数据分析显示，外贸相关舆情事件活跃度与外贸总体走势高度相关。2022年12月外贸舆情事件活跃度为2787.4，环比增长11.8%。说明我国外贸保持较强韧性，恢复态势明显。

　　三是澳新航线进口增长迅速。上海航运交易所数据显示，2022年澳新航线进口集装箱运价指数一直保持上涨态势，虽然在11月下旬出现短暂回落，但12月中旬触底反弹，截至1月4日达到2256.87，较低点上升9.6个百分点。

　　四是“一带一路”沿线国家贸易亮点突出。宁波航运交易所数据显示，11月“一带一路”沿线国家海上丝绸之路贸易指数为256.63，同比增长4.6%，环比增长5.6%。随着疫情政策的放开及扩大内需战略的实施，我国将进一步提高开放水平，深入挖掘国内需求潜力，不断扩大内需对进口贸易的促进作用。

　　第四，从企业运行看，市场主体活力呈现逐步复苏势头

　　一方面，市场主体规模平稳恢复。受国内外各种超预期因素影响，我国市场主体面临的困难和挑战增多，但随着稳经济一揽子政策措施的落实，2022年市场主体规模稳中有增，特别是下半年8、9、10三个月市场主体增长势头持续上扬，市场创业热情逐渐恢复。企业登记注册数据显示，2022年1-11月我国新设市场主体同比增长3.2%，其中新设个体工商户同比增长7.4%。

　　另一方面，企业经营活力回升。通过分析全国100个有代表性的孵化器周边逐日人流量数据，构建了创业企业经营活力指数。数据显示，上半年创业企业经营活力指数整体回升态势，尽管四季度受疫情影响指数降至年内低位，但12月底已恢复至81.3，比低点提升2.3个点，这表明创新创业最活跃的一批企业经营活力已出现回暖势头。

　　基于生活服务类商户开工营业情况构建的生活服务业经营活力指数显示，自12月最后一周以来，该指数逐日上升，表明越来越多的商户正从疫情影响中恢复，纷纷开工营业。同时，我们基于全国80城办公场所人流量数据构建了在岗率指标，数据也呈现了相同的结论，近期我国办公场所在岗率已较上月低点快速恢复了近10个百分点，其中北京、上海、广州、深圳等重点城市分别恢复32.9、14.0、14.6、15.5个百分点。

　　近期各地积极优化疫情防控措施，有效提振了市场信心，系列促进市场主体发展政策举措的落地，也为激发市场主体活力提供了有力支撑。多项高频指标纷纷回暖，表明因疫情放缓的城市脚步已再次加快，各地企业复工复产不断推进，经营活力正在稳步恢复。

　　展望2023年，随着市场预期向好、市场需求回暖，市场主体经营活力也将随之进一步提升。要按照中央经济工作会议精神，着重围绕市场主体需求施策，量体裁衣提升政策可操作性，完善政策实施方式，增强稳经济各项举措落地时效性和精准性，持续为企业输血补气、稳定预期，加快促进市场主体全面复苏。(完)

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　　（文图：赵筱尘巫邓炎）

[责编：天天中]

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